【來論】屠海鳴：組合拳逐步見效，港樓市開始企穩

美食 2024年10月31日 13:06 419 梁幸喆_1

內地正在全線、全領域發力，系統性解決地房地產市場的問題。

同內地一樣，香港也針對樓市簫條，出台了一套組合拳。行政長官李家超2024年施政報告提出多項利好樓市政策，香港新房成交火熱，二手樓盤也出現復蘇跡象。

從個案看，施政報告公佈的首個週末，10月19日，黃竹坑Blue Coast II項目首輪推售256套，開賣前收約8000宗登記認購，超額逾30倍，當天就售出191套。天璽·天 Cullinan Sky第三輪推售215套，銷售當日，到黃昏時段售罄，10月19日當晚加推新一張價單共98套。施政報告公佈後，新盤火爆的態勢延續至今，也帶動二手房交易活躍。

從信心指數看，中原城市領先指數CCL最新報136.31點，按周升0.15%；美聯信心指數最新報60.5點，按周升2.5%，連升三周。信心指數高於平均值。

從樓價看，美聯樓價指數最新報127.28點，按周微升0.04%；香港置業樓價指數10月21日報127.3，前兩周皆為127.2，樓價走勢趨穩。

匯豐環球研究發表報告稱，預計今年下半年香港住宅價格趨於穩定，明年將上升5%，扭轉自2022年以來下跌的趨勢。

值得注意的是，此輪樓市升溫不同於今年3、4月份，那次樓市“撤辣”後，主要是外地買家入市，這一次，香港本地買家入市較多。

這一系列信息表明，港府穩樓市的組合拳逐漸見效，同時，在內外環境的共同作用下，香港樓市企穩態勢明顯。

穩樓市先易後難，累積效應顯現

近三年來，本港房價跌了三成。2023年以來，特區政府先後實出四個大招救市：

第一招是“降首付”。2023年7月7日特區政府出台措施，調高住宅物業按揭成數上限，將1500萬元以下的調整為七成，1500萬元至3000萬元的調整六成，3000萬元以上的調整為五成。

第二招是“降印花稅”。李家超在去年10月份公佈的2023年施政報告中提出，延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年。下調香港永久居民的新置業印花稅，由15%降低至7.5%。

第三招是“全面撤辣”。特區政府宣佈，自今年2月28日起，取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。香港施行了14年之久的“辣招”就此完結。

第四招是“降首付”的範圍擴大、放寬豪宅購買限制。李家超今年10月16日公佈的2024年施政報告提出，所有住宅物業，不論物業價值及是否自用，按揭成數上限統一調整至7成，同時，容許投資移民購入5000萬元以上豪宅。

有人曾認為，前面三招僅僅是“小刺激”，未能奏效。這個觀點是偏頗的。凡事從量變到質變有個過程，救市也是如此。雖然前三招看上去效果並不明顯，但四招逐步釋放，形成了累積效應，終於在第四招出手時，市場回暖趨勢更加明顯。

國內外環境變化，形成托舉之勢

觀察香港樓市企穩，不能就樓市看樓市，還需看大環境、大背景、大趨勢。

第一，內地救市大招前所未有，推動經濟上行。香港樓市與內地樓市總是“同頻共振”，過去三年，內地樓市和香港樓市同步下跌三成。今年“9.24”金融新政宣佈、“9.26”中共中央政治局會議釋放大力救市信號後，內地股市、樓市回暖。另有消息稱，全國人大常委會會議將於11月4日至8日舉行，將審批新的財政刺激方案，其中包括6萬億的特別國債債券發行，主要用於幫助地方政府應對隱性債務風險。此外，還將審批最多4萬億專項債券，用於閒置土地和存量商品房的收儲。兩項合計10萬億財政資金救市，大大超過2009年全球金融危機時中央政府4萬億救市的大招。內地經濟上行，帶動香港經濟整體上行，樓市也會從中受益。

第二，美元減息週期開啓，“外資入港”流量增大。美國在2022年開啓加息週期，利率從2022年年初的0.5%，一直加息到5.75%，促使全球美元回流美國本土，給世界各大經濟體均造成負面影響，被輿論稱為“暴力加息”，這也令原本在香港的部分資本流入美國。今年9月18日，美聯儲開啓降息週期，這是一個轉折點，離開美國的資本需要尋找最佳投資地。最近幾個月來，大批國際資本進入香港，香港超越新加坡，重返世界第三大金融中心的位次，這說明，投資者看好香港。

國內和國際經濟形勢的以上變化，對香港經濟形成托舉之勢，在此大勢之下，香港樓市企穩有了強力支撐。

金融業開始回暖，帶旺住宅市場

分析香港樓市，要看到其與內地樓市的共同之處，也要看到二者區別。區別是：內地樓市整體上屬“供大於求”，而香港樓市與金融業深度綁定，香港金融業冷暖，與香港樓市密切相關。

最近幾個月來，香港金融業回暖趨勢明顯——

第一個值得關注的現象是：跨國金融機構高管紛紛在香港買房。比如，本月初，匯豐投資管理環球行政總裁、來自法國的馬禮豪（Nicholas Moreau）以5000萬元購入中半山老牌豪宅世紀大廈一伙低層A室單位；9月份，星展香港行政總裁、來自厄瓜多爾的龐華毅（Sebastian Paredes），以4940萬元購入跑馬地THE ASTER頂層31樓B室特色戶；6月份，摩根大通私人銀行亞洲董事總經理劉君博（Ulysses Lau）、匯豐環球私人銀行北亞區市場主管溫國偉（Bryce Wan）亦相繼入市……

第二個值得關注的現象是：各大銀行高管在亞洲的辦公地點陸續遷至香港。花旗集團（Citigroup）的日本、北亞及澳洲區域及銀行業務主管Marc Luet原本常駐東京，近日已把辦公室搬來香港；渣打的三名高管由原本常駐新加坡，改為常駐香港；瑞銀（UBS）把該集團的全球財富管理聯席總裁Iqbal Khan從瑞士派駐香港。瑞銀CEO Sergio Ermotti早前還預言，香港財富管理行業的資產規模在2027年或之前將會超越瑞士。

以上現象對香港樓市有兩個影響。一是金融機構高管購置豪宅，直接帶旺豪宅市場；二是金融機構高管看好香港，帶動大批投資客入手，間接為香港樓市注入信心。

十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在香港特區2024年“全民國家安全教育日”開幕典禮上的致辭指出：“在走向由治及興的今天，什麼艱難險阻都阻擋不了香港發展的步伐。大家一定會發揚獅子山精神，開拓進取、靈活應變、自強不息、頑強拼搏，不斷續寫香港發展新傳奇，共同創造更加美好的生活。”

回味夏主任這段話，再看看樓市企穩、金融業興旺的趨勢，香港人應保持自信和定力。逆境中不氣餒，順境中不驕躁，踏踏實實走好每一步，推動香港由治及興。

（本文作者爲全國政協港澳台僑委員會副主任，香港新時代發展智庫主席，暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授屠海鳴）

（本文為作者觀點，不代表本媒體立場）